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第3編 債権 第1章 債権総則 第1節 債権の目的 [1] 債権の意義 [2] 特定物債権・種類債権・選択債権 [3] 金銭債権・利息債権 第2節 債権の効力-債務不履行責任 [1] 債権の効力 [2] 第三者の債権侵害 [3] 受領遅滞 [4] 現実的履行の強制(強制履行) [5] 債務不履行 [6] 履行補助者の理論 [7] 積極的債権侵害 [8] 債務不履行による損害賠償 第3節 責任財産の保全 [1] 債権者代位権 [2] 債権者取消権 第4節 多数債権債務の関係 [1] 多数当事者の債権債務関係 [2] 保証 第5節 債権の譲渡 [1] 債権の譲渡性 [2] 債権譲渡の対抗要件 [3] 異議をとどめない承諾 [4] 証券的債権の譲渡 第6節 債務引受 第7節 債権の消滅 [1] 債権の消滅原因 [2] 弁済と弁済の提供 [3] 第三者弁済と弁済による代位 [4] 弁済の受領・充当 [5] 表見受領権者 [6] 代物弁済と更改 [7] 供託・免除・混同 [8] 相殺 第2章 契約 第1節 契約総則 [1] 契約の意義 [2] 契約の成立 [3] 契約の要件・効力 [4] 同時履行の抗弁権 [5] 危険負担 [6] 第三者のためにする契約 [7] 契約の解除-要件論 [8] 契約の解除-効果論 第2節 贈与・売買・交換 [1] 贈与 [2] 売買の意義 [3] 手付 [4] 売買の効力 [5] 売主の担保責任 [6] 買戻権 [7] 交換 第3節 消費貸借・使用貸借・賃貸借 [1] 消費貸借 [2] 使用貸借 [3] 賃貸借の意義 [4] 賃貸人たる地位の移転 [5] 賃貸借の効力 [6] 賃借権の譲渡・賃借物の転貸 [7] 信頼関係理論 [8] 賃貸借の終了 [9] 権利金・敷金など [10] 借地借家法 第4節 雇用・請負・委任 [1] 雇用 [2] 請負 [3] 委任 第5節 寄託・組合・終身定期金・和解 [1] 寄託 [2] 組合 [3] 終身定期金 [4] 和解 第3章 事務管理 第1節 事務管理 第4章 不当利得 第1節 不当利得 第2節 不法原因給付 第5章 不法行為 第1節 不法行為制度 第2節 一般不法行為の要件 第3節 責任無能力者の監督責任 第4節 使用者責任 第5節 物から生じた損害の責任 第6節 共同不法行為 第7節 正当防衛・緊急避難 第8節 損害賠償の効果 第4編 親族 第1章 親族関係 第1節 親族関係総則 第2節 婚姻 第3節 親子 第4節 親権 第2章 後見・保佐・補助・扶養 第1節 後見 第2節 保佐・補助 第3節 扶養 第5編 相続 第1章 相隣関係 第1節 相続関係総則 第2節 相続人 第3節 相続の効力 第4節 相続の承認・放棄 第5節 財産の分離 第6節 相続人の不存在 第2章 遺言・遺留分 第1節 遺言 第2節 遺留分
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スレッド:【受験】大学合格目指すスレPart2【勉強】 http //etc.2ch.net/test/read.cgi/hikky/1072871695/ F大 728 :popz ◆po73KQOmZk :04/02/07 00 01 ID EvZeCYlP 大学受かったよ。。(つД`)ヨクガンバッタ 730 :(-_-)さん:04/02/07 00 30 ID ubvOTVjJ 728 何大? 731 :popz ◆HWn8AB355g :04/02/07 00 50 ID ??? F大でつ 僕は馬鹿でつ。ゴメンナサイ もう死にます 法政法・中央経 766 :(-_-)さん:04/02/09 14 46 ID 1UrJgZgl センター利用で法政法と中央経受かった!!! マジ最高です!!目標は卒業!! みんなも頑張れ!! 768 :(-_-)さん:04/02/09 18 09 ID ??? 766 センター利用って一般と較べて受かりやすい?それとも逆? 俺私立狙いで、受験のことあまりよく分からなかったから 「国立狙わないからセンターイラネ」ってセンター利用入試受けなかったよ・・・ ちなみに明日は中央の文学部を受ける 770 :766:04/02/09 21 27 ID ??? みんなありがとう! 768 今更言ってもしょうがないけど、中央はセンター利用で かなり取ってたから、センター3~4科目合計で8割越えれば通るよ 特殊な問題が多い一般入試より楽だと思う 基礎もおぼつかないヒッキーが大学目指すなら、センターをひたすら勉強するといいと思う 国公立もあるし、私大一般なら複数大学受けるのに過去問をたくさん解く必要あるけど センター利用ならセンターだけだし 某中堅 771 :(-_-)さん:04/02/09 21 43 ID ??? 2年間のひきこもり生活の末、昨年春より予備校通い 某中堅みたいな大学に受かりました。 ひきこもりな俺にもう一度、大学へのチャンスを与えてくれた両親、 勉強に手付かない時に怒ってくれた両親、 受かったときに喜んでくれた両親、 これまで親と子の関係は感じても、愛情なんてことわからなかったけど、 このすべてが両親からの愛情だったことに、ようやく今気づいて、さっき泣きました。 同窓の人達は、この春もう社会へ巣立ってく。 それに比べて俺はまだ、年齢は重ねたがひよっこ。 でも、予定調和に人生進めていくだけが人生じゃないし。 あたらしい生活始まるときには、両親に精一杯の「ありがとう」て言いたい。 合格 817 :(-_-)さん:04/02/12 21 36 ID ??? 受かった。 マジびびった。 もうすぐ20歳春。 スレッド:【受験】大学合格目指すスレPart3【勉強】 http //etc.2ch.net/test/read.cgi/hikky/1076920144/ 不合格 12 :(-_-)さん:04/02/16 19 10 ID ??? ヒヒヒ・・・落ちた・・・やっぱりね・・・ 俺は昇華して萌え絵師になるんだ・・・ もうどうに 東大理Ⅱ 322 :(-_-)さん:04/03/10 18 15 ID ??? 東大受かりました 理2 私大補欠 333 :(-_-)さん:04/03/13 13 57 ID ??? あー 私大後期試験、補欠合格だったここが駄目なら二浪か通信大だ 国立大不合格 私立に進学 361 :(-_-)さん:04/03/24 13 13 ID ??? 国立大受かりませんでした 私立にいくことになりました 親にまた迷惑かけるっす・・・ 347 俺なんか29で新入生だっつの がんばれ!
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■予告物件概要 名称クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート 所在地神奈川県川崎市中原区市ノ坪字広町386番5(地番) 交通 JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩11分 東急東横線「元住吉」駅徒歩14分 東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩14分 JR南武線「向河原」駅徒歩15分 JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩17分 地目宅地 地域地区都市計画区域内、市街化区域、工業地域、準防火地域、第4種高度地区 建ぺい率60% 容積率200% 敷地面積3,247.85m2 建築面積1,584.10m2 建築延床面積7,496.50m2(容積対象外面積1,000.93m2含む) 構造・規模鉄筋コンクリート造 地上7階 総戸数91戸〔うち友の会優先分譲住戸及び市民優先分譲住戸45戸を含む。管理員室1戸含む〕 予定販売戸数1期 20戸 予定最多販売価格帯4,200万円 住戸専有面積61.77m2~76.98m2 バルコニー面積10.7m2~31.8m2 専用庭面積11m2~23m2 テラス面積10.7m2~21.6m2 ポーチ面積6.9m2~12.4m2 間取り 3LDK+WIC / 3LDK+BW / 3LDK+BW+N 分譲後の敷地の権利形態敷地:区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有 建物:専有部分は区分所有権、共用部分は持分割合による所有権の共有 竣工予定平成25年3月下旬予定 入居予定平成25年5月下旬予定 建築確認番号 第UHEC確建23472号(平成23年12月21日付) 設計株式会社アアル建築計画 施工五洋建設株式会社 東京建築支店 設計図書縦覧場所株式会社ゴールドクレスト本社 モデルルーム販売センター 管理会社株式会社ゴールドクレストコミュニティ 管理形態未定 手付金等の保全措置全国不動産信用保証株式会社 売主株式会社ゴールドクレスト 〒100-0004 東京都千代田区大手町2-1-1 TEL 03-3516-8787 国土交通大臣免許 (3)第5715号 (一社)不動産協会会員 (一社)日本住宅建設産業協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 販売スケジュール平成24年8月下旬販売開始予定 情報登録日平成24年6月26日 更新予定日平成24年7月6日 ※ 予告広告:本広告を行うまでは、契約または予約の申し込みに一切応じられません。 また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。予めご了承ください。 ※ 掲載のCGパースは図面を基に描いたもので、仕上がり・外構・外観・植栽・家具等は実際とは異なります。 ※ 掲載の写真はモデルルーム及び当社分譲物件モデルルームを撮影したものであり、当物件とは多少異なります。 また、一部オプション使用が含まれます。家具・備品等は販売価格に含まれません。 ※ 専有面積は、壁芯計算によります。従って、内法寸法による登記面積 とは多少異なります。 ※ 間取り表記において、"N"は納戸、"WIC"はウォークインクローゼット "BW"はビッグウォークインクローゼットを表します。 ※ 【川崎市マンション性能環境表示】 建築主が川崎市に提出する建築物環境計画の取り組み状況に基づき、 6項目のレーダーチャートと5段階の総合評価結果で評価されます。 【公式HP】クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート クレストフォルム武蔵小杉ブライトコートの口コミ・評判
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Q: マレーシアでコンドミニアムの購入を考えています。海外に住む外国人(日本人)でも、マレーシアの不動産を購入することができるのですか? A: はい、できます。不動産の所有権も外国人の名前で登記できます。 Q: 購入に際して、何か条件や制限はあるのですか? 複数のコンドを購入する場合の戸数の上限など。 A: 外国人が購入できる物件は、1件あたりRM250,000(約825万円*)以上の物件に限られます。戸数の上限は、ありません。資金が許す限り、何戸でも購入することができます。物件が位置する、州政府の合意書が必要です(物件の売買契約書にサインした後に、州政府の合意書を、申請する)。ただし、サラワク州の物件では、35万リンギット以上(1155万円以上*)です。農地の売買に関しては、様々な制限がありますので、お問い合わせください。 RM1=33円換算 Q: 購入の流れはどのようになっていますか? A: 購入したい物件が決まったらまず手付金(売値の2-3%)を払う必要があります。手付金を払って2週間-1ヶ月以内に売買契約書(S P)を交わし頭金(10%)を払います。弁護士を通じてFICや州政府の合意を取得できる3-6ヶ月後に残りの残金90%を支払う事になります。新築物件の場合は、10%の頭金の後、工事の進捗に合わせて支払う場合が多いです。 Q: 日本からの購入資金はどのように持ち込むのがよいですか? マレーシアに銀行口座をひらくことはできますか? A: 原則として、マレーシア居住者(MM2Hビザの仮承認レター取得者もしくは就労ビザ取得者)しか、マレーシア国内の銀行口座を開くことはできません。 不動産の購入資金を送金する際は、弊社では、購入者側の弁護士(マレーシア)の口座宛に送金することを推奨しております。現地に現金を持ち込むのは危険がともないます。 Q: マレーシアの銀行から融資をうけることはできますか? A: 銀行融資ですが、これは物件担保で現地の銀行から可能です。物件により、購入価格の最大80%までは住宅ローン取得可能です。融資の期間は5年-20年。金利は現在4.5-6%。固定金利と変動金利と色んなローンがあります。 条件として、収入証明、パスポートのコピーと、売買契約書(S&P)にサインをする必要があります。 原則はマレーシアに銀行口座を持つにはビザ取得がもとめられますが、例外として住宅ローンを組む場合は、口座を開くことができます(口座開設時に、ご本人がマレーシアに来ることは必須です)。 Q: コンドミニアム購入の際に、マレーシア政府に払う税金、印紙税はおおよそどれくらいですか?また、不動産仲介エージェントや弁護士に払う手数料は、どれくらいですか? A: マレーシア政府に払う税金等 政府に払う印紙税(スタンピングフィー)として、1〜3%かかります。50万リンギット以上は、3%です。 物件登記に登記費用として、おおむね2%かかります。登記は、売買契約書を結んだあと、しばらく時間をおいたあとになります。 不動産取得税はありません。 弁護士費用は、購入額の0.25%から1%です。購入額が上がると、%が下がります。500万リンギット以上が0.25%です。 不動産仲介エージェントには、弊社(トロピカル社)の場合は、コンドミニアムの購入金額の3%を購入に際しての「サポート手数料」としていただいています。購入契約は、マレーシア側で弁護士をたてて、契約書類の作成・購入の手続きをいたします。新築物件を購入の際には、通常専任の弁護士がついています。中古物件に関しては、信頼できる弁護士を、弊社が紹介しております。 Q: 購入後、コンドを維持管理するための費用(ランニングコスト)は何がどれくらいかかりますか? A: 通常、コンドミニアムを購入すると、コンドの管理会社がコンドオーナーから月極で「管理費(マネージメントフィー)」を徴収します。これは日本とほぼ同じ考えです 。月額RM1平米あたり、2.5リンギットから3.5リンギットが目安です(約70円〜120円)。100平米だったら、かける100です。また、管理費の約10%の修繕積立金が別途かかります。日本と異なり、駐車場スペースとして、1台分は物件に含まれています。日本のように、別途駐車場代がかかりません。火災保険は、建物は物件価格の0.109%/年です。家具は、0.5%です。 Q: 固定資産税はどれくらいですか? A:マレーシアでは、評価額に対して、コンドミニアム保有者に対する固定資産税がかかります。日本に比べれば安いです。1年間に1平米あたり180-360円程度です。詳しくは、物件が位置する役所に問い合わせることになります。 Q: 売却時にかかる費用はどれくらいですか? A:弁護士費用が取引額の0.5-1%で、不動産仲介手数料が0-3%です。キャピタルゲイン税は、2007年4月に廃止されました。 Q: 購入後に、テナント探しや管理委託をすることはできますか? A: コンドミニアムを購入した方が、もし日本に居住される場合、賃貸のためのテナント探しや賃貸手続き、維持管理(定期的な掃除や見回り)について、マレーシアの会社に委託する場合は、その委託手数料が別途かかります。これはケースバイケースです。詳しくは弊社(トロピカル社)にお問い合わせください。 Q: マレーシアでは、日本のような贈与税と相続税がないと聞きましたが、本当ですか? A:はい、コンドミニアム所有者が亡くなった場合、ご家族に相続する場合、マレーシア国内では贈与税や相続税はかかりません。この場合、マレーシアの法律にもとづいて財産分与がされるため、配偶者に100%相続を希望される場合は、「遺書」を作成されることをお薦めします。また、日本から海外保有資産として、相続税がかかります。 Q: 購入時に留意する点は何ですか? A:不具合のある物件も多い(特に水周り)ので物件選びは慎重にして下さい!購入時のポイントとして、 1)良いデベロッパー、管理の良い物件を選ぶ事が重要です 2)弁護士や専門家を活用すべし!(権利関係のトラブルが多い) 3)交渉は当たり前。支払いの前、入居前に入念にチェックすべき 4)投資で購入を考える場合は、賃貸し易い立地、売りやすい立地も考慮すべきです。(KLは電車の駅に近い所、ペナンはジョージタウン、タンジュン ブンガ、バヤンバル地域がお勧めです) Q: MM2Hビザもしくは就労ビザを取得して、マレーシアに居住している場合、日本に居住しているよりも、税制面や何かで優遇措置はありますか? A: 税制面について マレーシアに住民税はありませんので、日本で住民票を抜いて、海外に転出した場合は、日本の住民税が免除されます。 日本で年金を受給している方は、住民票を抜いて、海外に転出した場合は、日本でかかる年金への課税がなくなります。 MM2Hビザもしくは就労ビザを取っている方は、銀行から借りる住宅ローンの限度額が高まります。(パネルの銀行、パネルの弁護士) 賃貸した場合に、居住者(182日以上)は、マレーシア国内の税率になるため、家賃収入に対する課税が安くなる。日本からの場合は、税率は一律28%程度となります。 以上 お問い合わせ先 トロピカル・リゾート・ライフスタイル社(アパマンショップ マレーシア店)へ電子メール(invest@tpcl.jp)にてお問い合わせください。もしくは、以下の現地オフィスか日本総代理店の㈱コスモス・プランへ直接電話をお願い致します。 日本総代理店:㈱コスモス・プラン 〒103-0001 東京都中央区日本橋小伝馬町14-6 水口ビル3F 電話 :03-6661-7683 ファックス :03-6661-7684 担当)大塚 ペナン本社オフィス 18-13-A Gurney Tower Persiaran Gurney,10250 Penang Malaysia 電話 :+60-4-228-6540 ファックス :+60-4-228-8540 担当)石原または金子 クアラルンプール オフィス W-9-13A Menara Melawangi 18 Jalan Persiaran Barat 46050 Petaling Jaya Selangor Malaysia 電話 :+60-3-7955-8553 ファックス :+60-3-7958-8552 担当)石原またはタン Copyright 2010 Tropical Resort Lifestyle(MM2H)Sdn. Bhd.
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kazu 家門Lv19+3 更新日:2010-01-24 -メインMCC+α- マスケッティア・・(Expert Lv5) スカウト・・・・・・・(Expert Lv5) ファイタ・・・・・・・(Expert Lv6) ウィズ・・・・・・・(Vrteran Lv6) 他・・・・・・・・Lv44~87が17人 imageプラグインエラー ご指定のファイルが見つかりません。ファイル名を確認して、再度指定してください。 (kazu.jpg)左からカズ/hoangたん/詩音ちゃんです♪ みんなでSS撮っちゃいましたw § 自己紹介 § HIK党の党首をさせて頂いております*w*ノ 党首と言っても、分からない事だらけで皆さんに支えてもらいな がら頑張っています・w・;誰かさんに、至らないってレッテル 貼られるほどダメダメですが、どうか見捨てないでやってくらは ぃ・w・;これからも、出来る範囲で頑張るので^^vみんなで 楽しい党を作っていきましょう♪ § 近状報告 § 年明けから、放置が多くてすみません~^^; 今月中は、放置が多いと思いますが何かあれば囁きお願いしま^^ 戻り次第返事しますので^^v 今後、天使銃を活用するためにEXスタンスを覚えて党の火力にな る為に頑張って行きたいと思っています^^ すでに、ご覧になった方もいると思いますが、党HPの「攻略とメモ」 とても素晴しいのです(`・ω・´)ノ 皆も是非是非、読んでみてくださいな^w^v セレさんには、HP製作お任せしっぱなしで申し訳ない¥w¥: そして、ありがとぅです~*w*ノ 最近、みんなのページもちょくちょく見させていただいてます^^ みんな個性的で素敵です~♪ 今、イベントについても考えているのですがいいものが思い浮かば なくて~><;みんなで出来るものはむずかしいのである程度妥協 しようと思っています^^; もし、イベントなどの要望があれば遠慮なく私か副党首まで^^ §皆からのコメント§ いつもお世話様ですb お互いあほも程々に・・・したくないよね! -- 匿名ライム (2009-12-27 01 30 54) Re したくないですなw by党首 頑張りすぎて壊れないようにですよぉ。いつもお疲れ様です~。 -- Ceresty (2009-12-27 22 18 43) Re 投稿有難うです^^セレさんも無理しないでね^^ノ by党首 いつもご苦労様です^^ -- 凡骨 (2010-01-03 16 14 15) Re:いぇいぇ^w^至らない事ばかりで恐縮です^^; -- by党首 (2010-01-04 00 24 38) いつもお世話になっています。 いろいろとご指導くださいね。 -- ロペリカ (2010-01-05 12 53 55) こちらこそお世話になっています^^でわw今度、優秀な副党首のパシリ方をご教授しましょう・w・♪ -- by党首 (2010-01-06 00 34 49) お姉さま 好きです~(*´ェ`*)っ゚+。☆愛☆。+゚ -- 名無しさん (2010-01-05 23 19 41) ふふふ*w*私もですよ・w・♪ -- by党首 (2010-01-06 00 36 19) 世知辛い世の中になりましたね どうですか10vis投資で10億にします(投資詐欺) -- ヴォんこつ (2010-01-19 20 09 33) マジっすかwでわw今度是非お願いしますw -- by党首 OKです~手付金500万頂きます(@^▽^@)ニコッ -- ヴォんこつ (2010-01-24 09 40 44) 名前 コメント このページを編集する 戻る
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クレストフォルム武蔵新城セントラルコート 物件概要 名称クレストフォルム武蔵新城セントラルコート 所在地神奈川県川崎市高津区千年889(住居表示) 交通JR南武線「武蔵新城」駅 徒歩11分 地目宅地 地域地区都市計画区域内、市街化区域、第二種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区 建ぺい率70%(角地緩和) 容積率200% 敷地面積1523.52m2 建築面積900.78m2 建築延床面積3,494.97m2 (容積対象外面積457.38m2含む) 構造・規模鉄筋コンクリート造 地上5階 総戸数43戸 (管理員室1戸・市民優先・友の会優先分譲住戸15戸含む) 駐車場 29台収容(敷地内平置屋根なし身障者用1台、敷地内機械式屋根なし28台)[使用料:月額13,000円~17,000円] 自転車置場 84台収容(敷地内屋根付2段84台)[使用料:月額300円] ミニバイク置場 3台収容(敷地内屋根付)[使用料:月額3,000円] エレベーター 9人乗り1基 分譲後の権利形態敷地:区分所有者全員の持分割合による所有権の共有 建物:専有部分は区分所有権、共用部分は持分割合による所有権の共有 竣工日平成23年9月30日 入居日即入居可 建築確認番号 第UHEC建確22238号(平成22年9月27日付) 検査済証番号 第UHEC建完22238号(平成23年9月30日付) 設計株式会社一級建築士事務所アルテ・ワン 施工株式会社鴻池組 東京本店 設計図書縦覧場所株式会社ゴールドクレスト本社 モデルルーム販売センター 管理形態巡回管理 管理会社株式会社ゴールドクレストコミュニティ 手付金等の保全措置全国不動産信用保証株式会社 売主株式会社ゴールドクレスト 〒100-0004 東京都千代田区大手町2-1-1 TEL03-3516-8787 国土交通大臣免許 (3)第5715号 (一社)不動産協会会員 (一社)日本住宅建設産業協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 ■先着順概要 販売戸数5戸 販売価格 2,998万円~4,288万円 住戸専有面積 63.94m2~76.26m2 バルコニー面積8.6m2~14.8m2 サービスバルコニー面積2.7m2 ポーチ面積3.1m2~8.2m2 アルコーブ面積0.5m2~1.2m2 ルーフバルコニー面積41.9m2(使用料月額800円) 間取り2LDK+S+WIC~3LDK+BW 管理費(月額)9,800円~11,700円 修繕積立金(月額)6,400円~7,600円 修繕積立基金(引渡時一括払)255,800円~305,000円 販売スケジュール先着順申込受付中 情報登録日平成24年6月25日 情報更新予定日 平成24年7月9日 ※専有面積は壁芯計算によります。従って、内法寸法による登記面積とは多少異なります。 ※掲載のCGパースは図面を基に描いたもので、仕上がり・外溝・外観・植栽・家具は、実際とは多少異なります。また、掲載の写真はモデルルームおよび当社分譲物件のモデルルームを撮影したものであり、当物件とは多少異なります。またオプション等が含まれます。 ※間取り表記において、"WIC"はウォークインクローゼット、"BW"はビッグウォークインクローゼット、"S"はサービスルーム(納戸)を表します。 ※表示の価格は全て税込みの販売価格です。 ※先着順申込受付のため、販売戸数に変動があります。ご了承ください。 ※お申し込みの際は、申込金10万円と印鑑(認印)と身分証明書、平成22・23年分の収入を証明するものをご用意ください。 【公式HP】クレストフォルム武蔵新城セントラルコート クレストフォルム武蔵新城セントラルコートの口コミ・評判
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DQⅨ エルマニオン雪原のど真ん中に鎮座するエリート名門校。 ドラクエ本編においてはⅣの【イムル】以来となる学園施設である。 イムルは明らかに小学校だったが、こちらは中学~高校くらいだと思われる。 制服があり、ワイン色のブレザーに黒のズボン、女子は黒のミニスカート。 主人公たちも装備品として着用でき、眼鏡と合わせればその道の萌え心をくすぐる。 この制服を着ていることがクリアの条件となる配信クエストNo.140『エルシオンの子は世界一!』もある。 サンマロウで船入手直後に行くことができ、グビアナ→カルバド→エルシオンの順番で紹介される攻略サイトが多いが、実際にはこの3つは好きな順番で攻略可能。 格式ありそうな立派な施設とは裏腹に生徒達は年相応に子供らしく、 エラそうにまりょくの土を要求してくるチャチャや、【フフィーッ!!】と言うしゃべり方が特徴の男子生徒など、良くも悪くも個性的な生徒も多く目につく。 特にこの男子生徒は、その妙に心にこびりつく無意味なインパクトから2chに萌えスレまで立てられた(しかも一時期Ⅸの萌えスレで最も伸びが良かったと言う始末)。 さておき、学問から武器までさまざまな教科を取り扱っているようだが、 訪れた当初はほとんどの教師が研修に出ており、夜中の時計台の天使像を触ると出現するという幽霊の噂と、それに伴う生徒の行方不明事件に騒然となっている。 ちなみに、守護天使の名前はモリケンヌ。 当初は女神の果実の手がかりはないものの、主人公は学院長からこの事件解決を依頼された探偵と間違われ、制服と手付金2000Gをもらって転校生として潜入調査をすることになる。 サンディも「事件のあるところに女神の果実あり」と珍しく乗り気。 主人公には寮の部屋も割り当てられており、事件解決後もベッドで休むことが可能。 Ⅸでは回復ポイントを除くと唯一の【タダ宿】なのだが、宿代が安いことが多いⅨではあまり使われないかも…。 内情は今時らしく程良くだらけており、一連の事件はそれに憤慨した初代学院長【エルシオン卿】の幽霊によるもので、 真夜中に幽霊の噂を確かめに来るような不真面目な生徒を拉致し、地下に拘束してビシバシ更正指導を行っていた。 戦闘に勝つとエルシオン卿も不良達も心を改め、女神の果実が手に入る。 当初から主人公は探偵ではないと気付かれていたらしいが、それでも事件解決のお礼に3000Gもらえ、本物の名探偵はあろうことか門前払いとなってしまった。 事件を解決すると、多くの教師達が学園に帰還。 予想通りひと癖もふた癖もある人揃いで、中にはどう見ても教師じゃなさそうなのもいるが、 とにかく、様々な武器の秘伝書を極めるためのクエストが開放される。 武器一種類につきスキルポイント30Pで初めのクエスト、さらに100Pで極めたときに秘伝書のクエストが受けられる。 初めのクエストは正直、達成する頃にはさしてありがたくない報酬が多い。 一方で秘伝書は武器ごとの大技が繰り出せるようになる。 スキルで普通に得られる多重技を使った方が強いというものもあるが、ハンマーのビッグバンなど苦労に見合った威力を得られるものもある。 故に、事件解決後も何かとお世話になる施設の一つなのだ。 建物の形が特徴的なので、【大魔王の地図】の場所として人気が高いポイントの一つでもある。 余談だが、この学園の購買部は建物の外にある。 あろうことかこの極寒の雪原地帯にも関わらず購買部は屋根すらなく、見た限り店員はほぼ吹きさらし。 しかも学校なのに24時間営業であり、店員の想像を絶する体力と精神力には頭が下がる。 魔教師エルシオンのモンスターリストの説明によると、雪国に学校を作ったのは土地が安かったからではない、と強調されているが、 もう少しお金をかけてあげられなかったのだろうか。
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■クレストフォルム武蔵小杉サウスステージ 物件概要 名称/クレストフォルム武蔵小杉サウスステージ 所在地/神奈川県川崎市中原区市ノ坪広町359番4他(地番) 交通/JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩12分 東急東横線「元住吉」駅徒歩12分 JR南武線「向河原」駅徒歩15分 東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩13分 地目/宅地 地域・地区/都市計画区域内、市街化区域、工業地域、準防火地域、第4種高度地区 敷地面積/2,748.04m2 建築面積/1,271.04m2 建築延床面積/6,205.16m2(容積対象外面積723.98m2含む) 構造・規模/鉄筋コンクリート造 地上7階建 総戸数/77戸〔うち管理員室1戸、友の会優先分譲住戸、及び、市民優先分譲住戸30戸含む〕 販売戸数/1戸・6階 販売価格/4,298万円 住戸専有面積/71.24m2 バルコニー面積/11.6m2 間取り/3LDK+BW 管理費(月額)/12,100円 修繕積立金(月額)/7,100円 修繕積立基金(引渡時一括)/285,000円 駐車場/54台(月額使用料 14,000円~25,000円) 自転車置場/152台収容(月額使用料:200円・300円) バイク置場/4台収容(月額使用料:3,000円) 分譲後の権利形態/敷地:区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有 建物:専有部分は区分所有権、共有部分は持分割合による所有権の共有 エレベーター/9人乗り1基〔トランク付〕 竣工日/平成24年3月5日 入居日/即入居可 建築確認番号/第UHEC建確22346号〔平成22年12月6日付〕 第UHEC建確22346変1号〔平成23年1月27日付〕 検査済証番号/第UHEC設完22346号〔平成24年3月5日付〕 第UHEC建完22346号〔平成24年3月5日付〕 設計/五洋建設株式会社 本社一級建築士事務所 施工/五洋建設株式会社 東京建築支店 設計図書縦覧場所/株式会社ゴールドクレスト本社、モデルルーム販売センター 管理会社/株式会社ゴールドクレストコミュニティ 管理形態/通勤管理 手付金等の保全措置/全国不動産信用保証株式会社 売主/株式会社ゴールドクレスト 〒100-0004 東京都千代田区大手町2-1-1 TEL 03-3516-8787 国土交通大臣免許 (3)第5715号 (一社)不動産協会会員 (一社)日本住宅建設産業協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 販売スケジュール/先着順申込受付中※最終1邸につき、販売終了の際には予告なくご案内を終了いたします。 情報登録日/平成24年6月25日 次回更新予定日/平成24年7月9日 ※ お申込の際には、申込証拠金10万円と平成22年・23年分の収入を証明するもの及び認印が必要となります。 ※ 先着順受付を開始しているため、販売終了の際には予告なくご案内を終了いたします。 ※ 掲載のCGパースは図面を基に描いたもので、仕上がり・外構・外観・植栽・家具等は実際とは多少異なります。 ※ 掲載の写真はモデルルーム及び当社分譲物件モデルルームを撮影したものであり、当物件とは多少異なります。 また、一部オプション使用が含まれます。家具・備品等は販売価格に含まれません ※ 専有面積は、壁芯計算によります。従って、内法寸法による登記面積とは多少異なります。 ※ 間取り表記において、"N"は納戸、 "BW"はビッグウォークインクローゼットを表します。 ※ 表示の価格はすべて税込の販売価格です。 ※ 【川崎市マンション性能環境表示】 建築主が川崎市に提出する建築物環境計画の取り組み状況に基づき、 6項目のレーダーチャートと5段階の総合評価結果で評価されます。 【公式HP】クレストフォルム武蔵小杉サウスステージ クレストフォルム武蔵小杉サウスステージの口コミ・評判
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「プラネスーペリア宮崎台」先着順物件概要 販売戸数7戸 販売価格 4,480万円(1戸)・4,790万円(1戸)・5,190万円(2戸)・5,490万円(1戸)・6,150万円(1戸)・6,980万円(1戸) 間取り3LDK(6戸)・4LDK(1戸) 専有面積75.01m2(1戸)~100.38m2(1戸) バルコニー面積9.83m2(3戸)~14.86m2(1戸) ルーフバルコニー面積30.11m2(1戸) 月額 910円 管理費(月額)13,600円~18,100円 修繕積立金(月額)8,260円~11,050円 修繕積立一時金(引渡時一括)413,000円~553,000円 管理準備金(引渡時一括)18,800円~25,100円 申込受付場所「プラネスーペリア宮崎台」マンションギャラリー ※お申込みの際は、ご印鑑(お認印)と平成22年,23年分の収入証明書、ご本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)をご持参ください。 販売スケジュール先着順申込受付中 ※先着順受付のため、販売済みの場合がございます。予めご了承ください。 情報更新日:2012年6月29日 次回情報更新予定日:2012年7月13日 「プラネスーペリア宮崎台」共通物件概要 所在地神奈川県川崎市宮前区宮崎三丁目10番13他(地番) 交通東急田園都市線「宮崎台」駅 徒歩6分 用途地域第1種中高層住居専用地域 地目宅地 敷地面積3,700.24m2 建築面積ガーデンテラス:638.20m2 ミッドテラス:637.57m2 カームテラス:626.67m2 延床面積ガーデンテラス:2,143.36m2 ミッドテラス:2,112.50m2 カームテラス:2,112.73m2 構造・規模鉄筋コンクリート造、地上5階建、地下1階建 建築確認番号第UHEC建確22375号(平成22年12月16日付) 第UHEC建確22376号(平成22年12月16日付) 第UHEC建確22377号(平成22年12月16日付) 総戸数67戸(他に管理事務室1戸) 駐車場総戸数 67戸 に対して 敷地内機械式 36台(月額 12,000円~15,500円) 敷地内平面 3台(月額 17,000円) 自転車置場総戸数 67戸 に対して67台(年額 1,200円~3,600円) ミニバイク置場総戸数 67戸 に対して4台(月額 1,500円) 町会費200円 CATV使用料630円 インターネット使用料819円 建物竣工時期平成23年12月竣工済 入居予定時期即入居可 備考 売主新星和不動産株式会社: 国土交通大臣(14)第165号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒102-0074 東京都千代田区九段南3丁目3番6号麹町ビル4F 販売提携(代理)三井不動産レジデンシャル株式会社: 国土交通大臣(2)第7259号・(一社)不動産協会会員・(一社)不動産流通経営協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒103-0022 東京都中央区日本橋室町三丁目1番20号(三井別館) 管理会社株式会社長谷工コミュニティ 設計株式会社長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部 施工株式会社長谷工コーポレーション 管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に業務を委託 手付金等の保全機関不動産信用保証株式会社 分譲後の権利形態敷地:専有面積割合による所有権の共有 建物:専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有 <お詫びと訂正> 平成24年2月の本サイトで掲載いたしました物件概要におきまして、竣工時期に表示ミスがありました。 ここに謹んでお詫び申し上げますとともに下記のとおり訂正させていただきます。 (正)平成23年12月竣工済 (誤)平成24年1月竣工済 川崎市宮前区に新築マンション「プラネスーペリア宮崎台」登場
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【問】 行為能力に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。 【不正解】 未成年者は、婚姻をしているときであっても、その法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は、取り消すことができる。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りではない。 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者につき、 四親等内の親族から補助開始の審判の請求があった場合、家庭裁判所はその事実が認められるときは、本人の同意がないときであっても同審判をすることができる。 被保佐人が、保佐人の同意又はこれに代わる家庭裁判所の許可を得ないでした土地の売却は、被保佐人が行為能力者であることを相手方に信じさせるため詐術を用いたときであっても、取り消すことができる。 【コメント】 【終了】 【問】 所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 【正解】 CはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はAであって、Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Aは所有者であることをCに対して主張できる。 【不正解】 DはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、DがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Dが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをDに対して主張できる。 EはBとの間で売買契約を締結したが、BE間の売買契約締結の前にAがBの債務不履行を理由にAB間の売買契約を解除していた場合、Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Aは所有者であることをEに対して主張できる。 FはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後AはBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合、FがBによる強迫を知っていたときに限り、Aは所有者であることをFに対して主張できる。 【コメント】 【終了】 【問】 AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。 【不正解】 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。 Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。 【コメント】 【終了】 【問】 Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。 【不正解】 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。 AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。 【コメント】 【終了】 【問】 Aは、Bに対する債権者であるが、Bが債務超過の状態にあるにもかかわらずB所有の甲土地をCに売却し所有権移転登記を経たので、民法第424条に基づく詐害行為取消権 (以下この問において「取消権」という。) の行使を考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aが取消権を行使できる場合でも、AはCに、直接自分に対して甲土地の所有権移転登記をするよう求めることはできない。 【不正解】 対象となる詐害行為が行われた時点において、AのBに対する債権が、発生済みでかつ履行期が到来している場合でなければ、Aは取消権を行使できない。 Cが甲土地の購入時においてこの購入がBの債権者を害すべきことを知らなかったとしても、Bが売却時においてこの売却がBの債権者を害することを意図していた場合は、Aは取消権を行使できる。 Bが甲土地の売却においてCから相当の対価を取得しているときは、Aは取消権を行使できない。 【コメント】 【終了】 【問】 AからBとCとが負担部分2分の1として連帯して1,000万円を借り入れる場合と、DからEが1,000万円を借り入れ、Fがその借入金返済債務についてEと連帯して保証する場合とに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aが、Bに対して履行を請求した効果はCに及び、Cに対して履行を請求した効果はBに及ぶ。Dが、Eに対して履行を請求した効果はFに及び、Fに対して履行を請求した効果はEに及ぶ。 【不正解】 Aが、Bに対して債務を免除した場合にはCが、Cに対して債務を免除した場合にはBが、それぞれ500万円分の債務を免れる。Dが、Eに対して債務を免除した場合にはFが、Fに対して債務を免除した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。 Bについて時効が完成した場合にはCが、Cについて時効が完成した場合にはBが、それぞれ500万円分の債務を免れる。Eについて時効が完成した場合にはFが、Fについて時効が完成した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。 AB間の契約が無効であった場合にはCが、AC間の契約が無効であった場合にはBが、それぞれ1,000万円の債務を負う。DE間の契約が無効であった場合はFが、DF間の契約が無効であった場合はEが、それぞれ1,000万円の債務を負う。 【コメント】 【終了】 【問】 注意義務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 【正解】 商人ではない受寄者は、報酬を受けて寄託を受ける場合も、無報酬で寄託を受ける場合も、自己の財産と同一の注意をもって寄託物を保管する義務を負う。 【不正解】 ある物を借り受けた者は、無償で借り受けた場合も、賃料を支払う約束で借り受けた場合も、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。 委託の受任者は、報酬を受けて受任する場合も、無報酬で受任する場合も、善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う。 相続人は、相続放棄前はもちろん、相続放棄をした場合も、放棄によって相続人となった者が管理を始めるまでは、固有財産におけると同一の注意をもって相続財産を管理しなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 弁済に関する次の1から4までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 (判決文) 借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。 【正解】 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。 【不正解】 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 【正解】 売買契約で、Aが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。 【不正解】 甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。 Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、 1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。 売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。 【コメント】 【終了】 【問】 Aは、自己所有の甲建物 (居住用) をBに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 【正解】 賃貸借が終了した場合、AがBに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。 【不正解】 Aが甲建物をCに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はAからCに承継される。 BがAの承諾を得て賃借権をDに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権 (敷金が存在する限度に限る。) はBからDに承継されない。 甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。 【コメント】 【終了】 【問】 Aが故意又は過失によりBの権利を侵害し、これによってBに損害が生じた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aの加害行為が名誉毀損で、Bが法人であった場合、法人であるBには精神的損害は発生しないとしても、金銭評価が可能な無形の損害が発生した場合には、BはAに対して損害賠償請求をすることができる。 【不正解】 Aの加害行為によりBが即死した場合には、BにはAに対する慰謝料請求権が発生したと考える余地はないので、Bに相続人がいても、その相続人がBの慰謝料請求権を相続することはない。 Aの加害行為がBからの不法行為に対して自らの利益を防衛するためにやむを得ず行ったものであっても、Aは不法行為責任を負わなければならないが、Bからの損害賠償請求に対しては過失相殺をすることができる。 AがCに雇用されており、AがCの事業の執行につきBに加害行為を行った場合には、CがBに対する損害賠償責任を負うのであって、CはAに対して求償することもできない。 【コメント】 【終了】 【問】 Aには、相続人となる子BとCがいる。Aは、Cに老後の面倒をみてもらっているので、「甲土地を含む全資産をCに相続させる」 旨の有効な遺言をした。この場合の遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aが死亡し、その遺言に基づき甲土地につきAからCに対する所有権移転登記がなされた後でも、Bは遺留分に基づき減殺を請求することができる。 【不正解】 Bの遺留分を侵害するAの遺言は、その限度で当然に無効である。 Bが、Aの死亡の前に、A及びCに対して直接、書面で遺留分を放棄する意思表示をしたときは、その意思表示は有効である。 Bは、遺留分に基づき減殺を請求できる限度において、減殺の請求に代えて、その目的の価額に相当する金銭による弁償を請求することができる。 【コメント】 【終了】 【問】 Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。 【不正解】 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。 【コメント】 【終了】 【問】 借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。 【不正解】 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。 【コメント】 【終了】 【問】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。 【不正解】 管理者は、少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。また、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができる。 集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 不動産の登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 【正解】 仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。 【不正解】 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。 二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。 【コメント】 【終了】 【問】 国土利用計画法第23条に基づく都道府県知事への届出 (以下この問において 「事後届出」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 個人Dが所有する市街化調整区域内の6,000平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Eが購入する契約を締結した場合、Eは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 【不正解】 宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内の1,500平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合、Bは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 甲市が所有する市街化調整区域内の12,000平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 個人Fが所有する都市計画区域外の30,000平方メートルの土地について、その子Gが相続した場合、Gは、相続した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 市町村長は、地区整備計画が定められた地区計画の区域内において、地区計画に適合しない行為の届出があった場合には、届出をした者に対して、届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。 【不正解】 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を都道府県知事に届け出なければならない。 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設を行おうとする者は、当該事業の施行者の同意を得て、当該行為をすることができる。 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡した者は、当該譲渡の後速やかに、譲渡価格、譲渡の相手方その他の事項を当該事業の施行者に届け出なければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。 【正解】 開発行為をしようとする者は、当該開発行為に係る開発許可の取得後から当該開発行為の完了までに、当該開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。 【不正解】 開発許可を受けた開発区域内の土地であっても、当該許可に係る開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として建築物を建築することができる。 都市計画法に違反した者だけでなく、違反の事実を知って、違反に係る建築物を購入した者も、都市計画法の規定により、都道府県知事から建築物の除却等の命令を受ける対象となる。 都市計画法に違反した者だけでなく、違反の事実を知って、違反に係る建築物を購入した者も、都市計画法の規定により、都道府県知事から建築物の除却等の命令を受ける対象となる。 【コメント】 【終了】 【問】 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において 「建ぺい率」 という。) 及び建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において 「容積率」 という。) に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。 【正解】 容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。 【不正解】 建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。 建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。 隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、当該許可の範囲内において建ぺい率による制限が緩和される。 【コメント】 【終了】 【問】 建築基準法 (以下この問において 「法」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。 【正解】 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000平方メートルであるものは、準工業地域においては建築することができるが、工業地域においては建築することができない。 【不正解】 第一種住居地域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が 500平方メートルであるものは建築することができる。 建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。 第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。 【正解】 宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが3mの擁壁の除却工事を行う場合には、宅地造成等規制法に基づく都道府県知事の許可が必要な場合を除き、あらかじめ都道府県知事に届け出なければならず、届出の期限は工事に着手する日の前日までとされている。 【不正解】 宅地造成工事規制区域内において、森林を宅地にするために行う切土であって、高さ3mのがけを生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、造成主は、都市計画法第29条第1項又は第2項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならない。 都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者は、宅地造成工事規制区域又は造成宅地防災区域の指定のため測量又は調査を行う必要がある場合においては、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができる 都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、宅地造成に伴う災害で、相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの防止のため必要があると認める場合は、その造成宅地の所有者のみならず、管理者や占有者に対しても、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。 【コメント】 【終了】 【問】 土地区画整理法における仮換地指定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 【正解】 土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。 【不正解】 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。 仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。 【コメント】 【終了】 【問】 農地法 (以下この問において 「法」 という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。 【不正解】 現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。 市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。 【コメント】 【終了】 【問】 次の記述のうち、誤っているものはどれか。 【正解】 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律によれば、防災再開発促進地区の区域内の一団の土地において、土地の所有者が一者しか存在しなくても、市町村長の認可を受ければ避難経路協定を定めることができ、当該協定はその認可の日から効力を有する。 【不正解】 自然公園法によれば、風景地保護協定は、当該協定の公告がなされた後に当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しても、その効力が及ぶ。 土壌汚染対策法によれば、指定区域が指定された際、当該指定区域内で既に土地の形質の変更に着手している者は、その指定の日から起算して14日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なければならない。 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば、傾斜度が30度以上である土地を急傾斜地といい、急傾斜地崩壊危険区域内において、土石の集積を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、正しい内容のものはどれか。 【正解】 A社 (国土交通大臣免許) は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。 【不正解】 Xは、甲県で行われた宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、乙県に転居した。その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し法第18条第1項の登録を申請した。 Yは、甲県知事から宅地建物取引主任者証 (以下 「主任者証」 という。) の交付を受けている。Yは、乙県での勤務を契機に乙県に取引主任者の登録の移転をしたが、甲県知事の主任者証の有効期間が満了していなかったので、その主任者証を用いて取引主任者としてすべき事務を行った。 B社 (甲県知事免許) は、甲県の事務所を廃上し、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 宅地建物取引業者B社に、かつて破産宣告を受け、既に復権を得ている者が役員として就任する場合、その就任をもって、B社の免許が取り消されることはない。 【不正解】 宅地建物取引業者A社に、道路交通法違反により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員として就任する場合、就任時において執行猶予期間中であれば、その就任をもって、A社の免許が取り消されることはない。 免許を受けようとするC社に、刑法第206条 (現場助勢) の罪により科料に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わってから5年を経過しなければ、C社は免許を受けることができない。 免許を受けようとするD社に、刑法第204条 (傷害) の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その猶予期間が満了している役員がいる場合、その満了の日から5年を経過しなければ、D社は免許を受けることができない。 【コメント】 【終了】 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。 【不正解】 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。 【コメント】 【終了】 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。 【不正解】 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。 【コメント】 【終了】 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 甲県知事から宅地建物取引主任者証 (以下この問において 「主任者証」 という。) の交付を受けている取引主任者は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、主任者証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。 【不正解】 禁錮以上の刑に処せられた取引主任者は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、取引主任者の登録をすることはできない。 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、法第18条第1項の登録を受けることができる。 取引主任者が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が届け出なければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者A (甲県知事免許) は、甲県内に本店Xと支店Yを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Xと支店Yとでは、最寄りの供託所を異にする。 【正解】 Aは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。 【不正解】 Aが新たに支店Zを甲県内に設置したときは、本店Xの最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Zでの事業を開始することができる。 Aが、Yを本店とし、Xを支店としたときは、Aは、金銭の部分に限り、Yの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。 Aは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 Aが、Bとの間に一般媒介契約 (専任媒介契約でない媒介契約) を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。 Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。 Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。 【正解】 なし 【不正解】 一つ 二つ 三つ 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者Aが建物に係る信託 (Aが委託者となるものとする。) の受益権を販売する場合において、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。 ア Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明をさせた。 イ Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。 ウ Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。 工 Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。 【正解】 イ、ウ 【不正解】 ア、イ イ、エ ウ、エ 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して行う宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。 【不正解】 当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない 建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。 【コメント】 【終了】 【問】 次に記述する宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 【正解】 宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、取引主任者でないAの従業者が当該事実について説明した。 【不正解】 建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、Aは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。 Aの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して 「この付近に鉄道の新駅ができる」 と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。 Aは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。 【不正解】 買主Bは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。 買主Cは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Cは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。 買主Dはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Dは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) 及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに償還しなければならないとの特約を定めることができる。 【不正解】 Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。 Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。 Aは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定に違反するものはどれか。 【正解】 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した 【不正解】 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。 Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。 Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。 【コメント】 【終了】 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。 【不正解】 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。 【正解】 Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。 【不正解】 Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。 Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。 Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業保証協会 (以下この問において「保証協会」という。) 又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない 【不正解】 300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者A (甲県知事免許) に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 【正解】 Aの専任の取引主任者が事務禁止処分を受けた場合において、Aの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Aに対して指示処分をすることができる。 【不正解】 甲県知事は、Aの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにAの免許を取り消すことができる。 Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。 甲県知事は、Aに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 個人に対して、譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で譲渡した場合において、その譲渡により生じた損失の金額については、譲渡所得の金額の計算上、なかったものとみなされる。 【不正解】 譲渡所得の長期 ・ 短期の区分について、総合課税とされる譲渡所得の基因となる機械の譲渡は、譲渡のあった年の 1月1日において所有期間が5年を超えているか否かで判定する。 譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料等の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。 総合課税の譲渡所得の特別控除額 (50万円) は、譲渡益のうちまず長期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、短期譲渡に該当する部分の金額から控除する。 【コメント】 【終了】 【問】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 国を売主、株式会社A社を買主とする土地の譲渡契約において、双方が署名押印して共同で土地譲渡契約書を2通作成し、国とA社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、A社が保存する契約書には印紙税は課税されない。 【不正解】 建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り、「敷金として20万円を領収し、当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を記載した敷金の領収証を作成した場合、印紙税は課税されない。 土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても、消印をしたことにはならない.。 当初作成の 「土地を1億円で譲渡する」 旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を2,000万円減額し、8,000万円とする」 旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであることから、印紙税は課税されない。 【コメント】 【終了】 【問】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災等によって不明である場合には、その使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。 【不正解】 市町村長は、一筆ごとの土地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が、財政上その他特別の必要があるとして市町村の条例で定める場合を除き、30万円に満たない場合には、固定資産税を課することができない。 固定資産税の課税標準は、原則として固定資産の価格であるが、この価格とは 「適正な時価」 をいうものとされており、固定資産の価格の具体的な求め方については、都道府県知事が告示した固定資産評価基準に定められている。 市町村長は、毎年3月31日までに固定資産課税台帳を作成し、毎年4月1日から4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、納税義務者の縦覧に供しなければならない。 【コメント】 【終了】 【問】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。 【正解】 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。 【不正解】 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。 【コメント】 【終了】 【問】 独立行政法人住宅金融支援機構 (以下この問において 「機構」 という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 【正解】 機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。 【不正解】 機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する住宅融資保険を引き受けている。 機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け ・ 高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための融資業務を行っている。 機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。) によれば、正しいものはどれか。 【正解】 新聞広告や新聞折込チラシにおいては、物件の面積や価格といった、物件の内容等を消費 者に知ってもらうための事項を表示するのに併せて、媒介、売主等の取引態様も表示しなければならない。 【不正解】 最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による通勤時間を表示する場合は、通勤時に電車に乗車している時間の合計を表示し、乗換えを要することや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する必要はない。 インターネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けてもよい。 販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は省略できる。 【コメント】 【終了】 【問】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 【正解】 平成18年度法人企業統計年報 (財務省) によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、 3年連続して増益となった。 【不正解】 平成20年地価公示 (平成20年3月公表) によれば、地方圏全体の平成19年の1年間の地価変動率は、商業地がマイナス1.4%で4年連続して下落幅が縮小したのに対し、住宅地はマイナス1.8%となり、前年に比べて下落幅が拡大した。 建築着工統計 (国土交通省) によれば、平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸で、対前年度比では約2.9%増となった。 平成20年版土地白書 (平成20年6月公表) によれば、平成19年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で141万件となり、 2年連続の上昇となった。 【コメント】 【終了】 【問】 平成18年度法人企業統計年報 (財務省) によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、 3年連続して増益となった。 【正解】 等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。 【不正解】 地表面の傾斜は、等高線の密度で読み取ることができ、等高線の密度が高い所は傾斜が急である。 扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になるのが特徴的である。 等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。 【コメント】 【終了】 【問】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 【正解】 階数が2以上又は延べ面積が50平方メートルを超える木造の建築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。 【不正解】 建築物の高さが60mを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。 建築物に異なる構造方法による基礎を併用した場合は、構造計算によって構造耐力上安全であることを確かめなければならない。 高さが20m以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。 【コメント】 【終了】